Acheter un logement en l’état futur d’achèvement, plus communément appelé VEFA, est une démarche de plus en plus courante. Ce type de contrat permet aux acquéreurs de réserver un bien immobilier avant même qu’il ne soit construit. Plusieurs modalités de signature doivent être respectées pour garantir la sécurité de l’achat.
Avant de parler de remise des clés, il y a un parcours à respecter. Tout commence par le contrat de réservation : une étape où rien ne doit être laissé au hasard. Ce document, pierre angulaire de l’achat en VEFA, doit préciser la nature du logement, son prix et quand il sera livré. À partir de là, la mécanique du processus s’enclenche, jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est le passage obligé qui lance le paiement progressif, au fil de l’avancée des travaux.
Les éléments essentiels du contrat de réservation en VEFA
Le contrat de réservation VEFA façonne la première étape concrète pour acquérir un bien en vente en l’état futur d’achèvement. Ce document, encadré par le Code de la construction et de l’habitation, le Code de procédure civile et l’arrêté du 28 octobre 2019, doit réunir des informations précises. C’est ce qui permet de garantir la clarté et la fiabilité de la transaction pour toutes les parties.
Dépôt de garantie et garanties du vendeur
Lorsqu’il signe le contrat de réservation, l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Ce montant, entre 2 % et 5 % du prix de vente, n’est pas figé à jamais. Il peut être récupéré sans frais ni retenue dans certains cas, par exemple si le financement bancaire n’est pas accordé à l’acheteur.
Le promoteur, pour sa part, doit présenter deux garanties qui sécurisent l’opération :
- Garantie financière d’achèvement : elle assure la livraison du bien, même si le promoteur rencontre des difficultés ou fait défaut.
- Garantie de remboursement : elle protège l’acquéreur en lui permettant de récupérer les sommes versées si la vente n’aboutit pas.
Délai de rétractation
L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours dès réception du contrat. Ce laps de temps protège l’acheteur, lui laissant la possibilité de se rétracter sans justification, ni pénalité.
Les modalités de signature du contrat
La signature du contrat de réservation VEFA n’est pas un simple coup de stylo : elle marque un vrai tournant dans le parcours d’acquisition. Deux options cohabitent : signer sous seing privé ou opter pour l’acte authentique devant notaire. Le choix du mode de signature dépend du contexte, des enjeux financiers et parfois des préférences personnelles.
Sous seing privé
Signer sous seing privé signifie que les parties rédigent et signent le contrat sans intervention d’un notaire. Cette option a pour elle la rapidité et un coût réduit, mais elle expose davantage l’acheteur en cas de désaccord ultérieur.
Acte authentique devant notaire
À l’inverse, la signature d’un contrat de réservation VEFA en présence d’un notaire offre de solides garanties. Le notaire vérifie la conformité des pièces, authentifie la signature, et s’assure que tout est en règle. Cette voie est particulièrement adaptée si la transaction est complexe ou si les montants engagés sont élevés.
Voici ce qu’implique le recours au notaire :
- Le notaire contrôle chaque aspect légal du contrat et veille à la sécurité de la transaction.
- Pour la plupart des prêts immobiliers, la signature devant notaire est requise, ce qui ajoute une couche de protection pour l’acquéreur.
En définitive, s’engager via un contrat de réservation VEFA implique une rigueur et une vigilance de chaque instant. Prendre le temps de déchiffrer les modalités, poser des questions, se faire accompagner si besoin : ce sont autant de réflexes à adopter pour éviter les mauvaises surprises.
Les recours de l’acquéreur après la livraison
Une fois le logement livré, la vigilance ne s’arrête pas à la remise des clés. Plusieurs garanties entrent alors en jeu pour protéger l’acheteur face aux défauts de construction ou aux malfaçons qui pourraient surgir. La garantie décennale par exemple, couvre pendant dix ans tout dommage portant atteinte à la solidité de l’ouvrage : fissures majeures, défauts de fondations ou autres faiblesses structurelles qui rendraient le bien inhabitable.
Garantie biennale et vices apparents
Pendant deux ans, la garantie biennale s’applique aux équipements séparables du bâtiment, comme les menuiseries, la robinetterie ou les installations électriques. Quant aux vices apparents, ils sont couverts par une garantie dédiée qui cible les défauts visibles le jour de la remise des clés, ou découverts dans le mois suivant l’emménagement.
Garantie des vices cachés et assurance dommages-ouvrage
Certains problèmes ne se révèlent qu’après coup. La garantie des vices cachés protège l’acquéreur contre les défauts non décelés lors de la réception. Du côté de l’assurance dommages-ouvrage, elle prend le relais pour accélérer les réparations liées à la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal statue sur la responsabilité du promoteur.
Pour mieux comprendre ces garanties, voici un récapitulatif de leur champ d’application :
- La garantie décennale concerne les désordres qui compromettent la solidité du bâtiment pendant dix ans.
- La garantie biennale prend en charge les équipements dissociables pendant deux ans.
- La garantie vices apparents vise les défauts visibles à la livraison ou dans le mois suivant l’entrée dans les lieux.
- La garantie des vices cachés intervient pour les défauts non identifiés à la remise des clés.
- L’assurance dommages-ouvrage accélère la réparation des dommages couverts par la garantie décennale.
Acquérir un logement en VEFA, c’est accepter un contrat qui engage sur plusieurs années, mais c’est aussi s’appuyer sur un arsenal de garanties qui sécurisent chaque étape. Au bout du compte, rien ne remplace la vigilance, ni la satisfaction de voir les murs s’élever, puis d’habiter enfin l’adresse que l’on a choisie sur plan.
